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土地产权到期后可缴纳土地出让金续期 已有商住楼续期先例

作者:澳门金莎娱乐app    发布时间:2019-12-02 22:57     浏览次数 :195

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来源:刘晓博(ID:liuxb929)

千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

土地使用到期怎么续期?

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所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期

不久前,网上疯传“70年产权取消”的新闻,尤其是在微信朋友圈里,关于房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限的帖子被转来转去。虽然有关部门和专家学者已经出来辟谣,但对于大多数人来说,房子这最重要的财产可不容一点马虎!

8月27日,楼市突然传来三个大消息:

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

(1)续期申请的提出

70年产权到期怎么办?70年产权到期,房子难道就不是我的了吗?这大概是购房者心里最大的疑问。不仅如此,还有40年、50年产权的房子,这些项目到期后产权会不会延长、续期如何续,有没有法律规定,对买了房的、打算买房的都是关乎切身利益的大事。在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实。

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年提出续期申请,这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

“房屋产权”最多只有70年

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

(2)续期申请的审批

刚刚在北京买下一套商品房的陆超原本并没有去想70年之后的事,直到他无意中看到《北京市国有建设用地供应办法》,在这部2005年颁布的地方法规中明确规定:“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

一、央行“加息”

对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

土地使用者提出续期申请后,土地管理部门应在合理期限内,尽快作出答复,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,均应予以批准。

“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陆超开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,陆超就惴惴不安。

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

(3)续期的性质

之所以陆超有这样的担心,是因为我国的土地使用权是有期限的,产权计算时间也是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商住则多为40年或50年的产权。

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作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质,也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于,对于土地使用权的续期申请,出让人根据社会公共利益需要收回外,应予以批准,但对于土地使用权出让申请,出让人并无此等义务。

那么、40年、50年或者70年后,“我的房子还是我的吗?或者说,要怎样它才能继续属于我呢?”陆超的困惑也代表了很多购房人心中的疑问。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月,一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

土地产权和房屋产权分离

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由此可以相信,随着居住权规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。居住权来了,未来已来!

国有土地使用权的使用年限是多久:

到期后可续约产权

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

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按照土地用途不同使用期限也不相同。

要想知道房屋产权到期后怎么办,首先要了解我国的房屋制度,土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于:房屋所有权是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有,“房产证里是没有期限登记栏的”;而土地使用权是有期限的,比较常见的是40年、50年和70年。

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

姓名:刘桂明 工作单位:

最高年限按下列用途确定:

也就是说房子的所有权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,但土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同:像住宅用地产权为70年,工业、科教文卫体综合类用地产权为50年,商业、旅游、娱乐用地产权为40年。

从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

居住用地七十年;

根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期满的,将自动续期。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。