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2019年楼市大震棚改下降,碧桂园恒大撤离,三四线楼市的大拐点

作者:澳门金莎娱乐app    发布时间:2019-12-12 02:02     浏览次数 :79

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根据2014年3月国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务。

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摘要:(原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点) 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评...

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

也就说到了2020年,全国城市中心区的改造就基本要结束了,其中当然就包括北京核心区历史文化街区的公房改造退租工作。

  (原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点)

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

据此国务院提出棚户区改造的两个三年计划:

  导读

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

第一个是2015-2017年,三年合计实现棚户区改造1800万户,实际完成接近1900万套,总共砸进了接近4.8万亿的棚改资金。

  作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

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第二个三年计划是从2018-2020年,三年合计要再次实现1500万套的棚户区改造计划,计划需要再投入4.2万亿的资金才能完成。

  “暂停了,听说正在重新审批。”

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

这样一来,棚改6年,就要花掉高达9万亿的资金!

  6月29日,21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时,参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩(化名)这么说。

现在,这个窘境可能要来了。

但是随着棚改任务接近尾声,全国棚改量及政策已经开始进入全面收缩的轨道:2019年,全国棚改量仅有285万套,相比2018年大幅缩水50%。

  王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付,他告诉21世纪经济报道,项目前期向当地国开行的申请相当顺利,“还款期限都确定了,市政府主要领导也点头了”。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

由于2018年全国实际棚改数量高达626万户,那么2019-2020年剩余任务量就只有880万套了,如果按照50%减量开工,2019-2020年只需要完成440套就基本完成任务了。

  王明轩听说,他的项目之所以暂停审批,主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性,而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后,他表示,“肯定会拖慢我们的整体进度”。

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2019年已经计划开工285万套,2020年只需要再实施155万套就基本完成了减量计划任务:意味着2020年全国棚改量还要持续压缩50%。

  实际上,王明轩的遭遇并非个例。2018年以来,棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,开始受到广泛关注。据报道,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。

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2019年棚改开工计划目标全部腰斩

  宏观层面,政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2018年则为76万套。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

三四线城市到了该卖房的时候了

  而在具体的操作层面,随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升,地方政府对棚改的热情有所下降,金融机构的审核力度也在加强,地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,与2018年的626万套相比,棚改开工计划目标已经腰斩,这将成为共识。

  过去几年的棚改货币化安置促进下,三四线城市库存去化加速,同时,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,修正或调整已有的棚改政策,或已迫在眉睫。

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