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央财评论丨十看“中国经济半年报”之五:看结构

作者:澳门金莎娱乐app    发布时间:2019-12-03 22:28     浏览次数 :200

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金科股份于8月23日晚间发布2018上半年业绩,报告显示,金科营收利润实现稳步增长,实现营业利润10.73亿元,同比增长104%,净利润7.9亿元,同比增长60%。良好的财务状况为金科的高速稳健发展打下坚实基础。

今年上半年,金科签约销售金额597亿元,同比增长116%,创历史新高,其中主营地产板块实现销售金额581亿元,同比增长118%。规模和利润再获突破,金科发展继续呈稳健态势。

房地产开发之外,金科致力于打造“社区生活服务商”,物业管理成为新亮点。公司的社区生活服务、酒店经营管理、园林、装饰等相关多元化产业经营不断成长,为公司贡献新的利润增长点。

业绩指标亮眼规模和利润再获突破

这是一份让股东非常满意的成绩单。

业绩增长方面,截至2018年6月30日,金科股份实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%,归属于上市公司股东的净利润6.66亿元,同比增长46.33%,每股收益0.11元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5.98亿元,同比增长48.51%。

除了业绩增长迅猛外,金科股份的财务状况也颇为稳健。金科股份经营活动产生的现金流量净额为35.33亿元,同比增长146.79%。

规模与利润的高速增长,使金科在房企排行榜上迅速蹿升。根据克而瑞发布的2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示:金科股份权益销售金额排名较去年同期上升了16位,快速升至第16位;销售面积排名第9位,稳居全国TOP10。

截止6月30日,金科股份已经完成2018全年业绩目标的近60%,进军“千亿俱乐部”只是时间问题。而在两年后,金科的目标是在2020年力争实现签约销售金额约1,500亿元,并全力冲击2000亿元目标。这一切,都并非无准备之仗。

合作与并购助力金科快速发展

今年的金科,正好20周岁,风华正茂。

三年2000亿,金科为何有自信定下这么大的目标?怎样做才能实现目标?重要的路径:合作与并购。

在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率;在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。对未进入的区域,通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式,建立进入区域市场的通道;在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势,通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制,通过品牌、技术输出,扩大开发规模和品牌影响力。

金科上半年土地投资达270亿元,新获项目56个,新增计容建筑面积约1012万平方米。金科在土地市场上的志在必得可见一斑。据了解,下半年金科在土地方面还有330亿元的投资预算,为后续的增长打下基础。

值得一提的是,以二线热点城市为主,一线和中心三线城市为辅,金科今年大体完成了“三圈一带”(京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带)的布局,已进入全国23个省市。累计开发项目近200个,管理着超过2.2亿平方米的物业。

新地产+新服务多元结构成亮点

两年前,金科提出加快升级转型步伐,依托新地产和新服务,积极发展现代服务业,以“美好生活服务商”连接用户。金科投身工业地产、文化旅游、大健康产业;将物业管理升级为“社区运营商”;成立新能源有限公司,重点投资光伏、风能及页岩气等能源产业......金科复合发展转型之路,这个团队走得比同行更早。

上半年,公司在社区生活服务方面实现营业收入6.54亿元,同比增长约44%。新增合同管理面积1057万方, 累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,获得2018“中国物业服务百强企业 综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等称号。

在服务规模方面,金科服务保持30%以上的年复合增长率,预计至2020年,实现物业服务合同面积5亿平方米,总产值约100亿元,服务社区超过1000个,为更多业主带来美好生活。

百尺竿头,更进一步,一个不断重点提升项目获取能力、创新能力、产品溢价能力的战略正确的金科,正走在高速规模化发展的大路上。

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11月6日,据深交所披露消息,金科地产集团股份有限公司拟公开发行的2019年第三期公司债项目状态更新为通过,发行规模最高为50亿元,将分期发行。

国家统计局日前发布的上半年经济数据显示,上半年结构优化升级是一大亮点:从产业构成上看,上半年第一产业、第二产业和第三产业增加值占GDP的比重分别为5.3%、40.4%和54.3%,与上年同期相比,第一产业比重下降0.5个百分点,第二产业和第三产业比重分别提高0.2个和0.3个百分点。上半年,制造业投资和民间投资增速回升,分别增长6.8%、8.4%,比去年同期提高了1.3个和1.2个百分点,高技术制造业投资增长13.1%,大大快于全部投资的增长。

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王” 之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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