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上海3·25楼市新政调查:房价仍坚挺

作者:澳门金莎娱乐app    发布时间:2019-12-29 06:45     浏览次数 :167

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摘要:■本报记者 林东晖 见习记者 李 婷 厦门楼市在最近几天频上热搜:地价腰斩、房价跌上万元,与此同时,一些厦门楼市开始崩盘的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。 厦门大学教授戴亦一则公开驳斥崩盘论,他表示厦门房价...

上海楼市“3·25新政”转眼已满月,春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入“冰河期”。

2019 年的 1、2 月,没有返乡置业大军的支撑,重庆楼市成交量持续走低 !

2015楼市相对疲软,诸多业内外人士就房价的涨跌问题展开了激烈讨论。但是,房价问题迄今为止依旧没有定论。楼市疲软不代表房价一定会下跌,回暖也不代表房价一定会上涨。但是有声音指出,即便在当前楼市疲软的态势下,房价依然坚挺。那么,房价依然坚挺的原因是什么呢?理由如下:

  ■本报记者 林东晖 见习记者 李 婷

五 一小长假,带着“上海房价究竟跌了没”的问题,《中国经济周刊》记者走访多地深入调查发现,“3·25新政”颁布后,就新推楼盘而言,不论是4万/平米以 下的低端住宅,4万~8万/平米的中端住宅,还是8万/平米以上的豪宅,前来看房的客户均锐减,持币观望成为主流态度,但价格仍然坚挺。

据克而瑞重庆机构数据显示,2 月重庆主城商品房成交量、供应量持续下滑,商品房共成交 12231 套,成交面积 128.69 万方,同比下降 27%,相比 2017 年的 2 月则下降达 59%。

一、北京城市化进程拉动房价上扬

  厦门楼市在最近几天频上热搜:“地价腰斩”、“房价跌上万元”,与此同时,一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

新楼盘成交量下跌一半以上 ,

受春节长假影响,每年的 2 月都是重庆房地产市场的淡季。但是,今年的 2 月显得格外的 " 冷 "。虽然如此,但是房价却依然坚挺。

中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。

  厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”,他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大,因此自2017年以来二手房价格有20%的回调,最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

看房客也锐减

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要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,厦门市场变化幅度和北京差不多,已经调整半年了。

《中国经济周刊》记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现,上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中,单价不足4万/平米的公寓项 目,3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比,呈现断崖式下跌:限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米,下跌幅 度53.44%。

春节遇 " 冷 " 单月成交量创新低

二、北京仍处于大拆大建的高速发展期

  为了进一步了解厦门楼市真相,《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。

单价4万~8万/平米的中端 项目更是惨烈,限购前4周周均成交8.8万平米,限购后只有3万平米,下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上,受限购政策及 项目推盘策略改变的影响,限购前4周周均成交2.2万平米,限购后仅0.73万平米,下跌幅度深达67%。换言之,这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上 不同价格梯队的新楼盘。

据克而瑞重庆机构数据显示,2 月,重庆主城区新建商品房共成交 12231 套,环比下降 14%; 成交面积 128.69 万方,同比下降 27%,环比下降 12%; 供应面积 70.48 万方,同比下降 61%,环比下降 61%。

君不见北京扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。其他一线城市也是一样,拿广州来说,几年前城区范围只有一千多平方公里,今天已经扩大到3800多平方公里,城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。

  买卖双方观望情绪浓厚

不仅成交量跌去一半以上,多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。

值得一提的是,重庆楼市受春节长假、以及全国楼市调控政策环境的影响,单月成交量、供应量创 2018 年以来新低。

三、经济发展离不开房地产,支柱产业地位仍无法动摇

  按照闽南地区传统的习俗,农历的7月份不宜买卖房屋,这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”,这段时间只能靠“熬”。

“目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌,所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在,刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态,我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望,但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。

相比去年上半年,重庆购房者观望情绪较浓,置业更加理性。

大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。

  小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班,近半年来由于成交的订单太少,离职的同事不少。“我们这行底薪比较低,就是靠卖房拿提成,没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃,“前一段热卖厦漳泉片区(厦门周边)的均价都是从大几千到1万多左右的房源,现在这些片区的楼盘价格也下跌了,不好卖了。”

据记者了解,外环外公寓项目多数针对刚需市场,而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中,不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右,成为成交量最大的“杀手”。

近日,乐居走访了重庆主城区部分在售楼盘销售中心,发现刚需类产品依然畅销,现场人气十足,而改善型高端楼盘项目则人气平淡。

四、房地产成了地方财政的主要收入来源

  记者了解到,在小张所处的杏林东路这片区域,最近一年关张的中介店就有好几家,目前只剩下了几家大的连锁店。

除了刚需项目外,“金字塔”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中,位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来 人量下降40%,位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉,这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击,数据显示,在市区高端公寓的业主中, 二套房比例占到了50%~60%。

虽然,2 月重庆楼市成交量、供应量均有所下滑,但是房价却呈现出微张态势。数据显示,2 月重庆商品房成交均价 11554 元 / 平方米,同比上涨 10%,环比上涨 2%。节后,品牌房企改善型楼盘陆续入市,拉高整体房价水平。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

  家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住,她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元,几个月过去了我也开始面对现实,如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里,一边寻找新房,不断在岛内看房,一边寻找合适的接盘人(价格)。买卖双方的心理如何博弈,诗敏深有感触,“最近一个意向强烈的购房者开价466万元,我计划对方要是还价到460万元就直接成交,没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房,最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分,单价4万~8万/平米的中端楼盘中,莱蒙中央公寓来人量下降30%,万科翡翠公园来人量减少20%,紫竹半岛来人量减少40%,尚海郦景来人量减少30%,新政执行后相对平稳。

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比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展。

  “460万是底价,如果再低我很难在岛内买到中意的房源,现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者,目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米(2010年之后建的新房),而此前2016年至2017年高位时,这边价格一度达到了4万元/平方米。

新政后房价仍坚挺,

从区域看,2 月,商品房成交量排名前三的依次为巴南区、渝北区和沙坪坝区,均超过 2000 套。其中,巴南区成交量最多,达 2931 套。值得注意的是,九龙坡区、巴南区、大渡口区三个区域商品房成交均价依然保持 "9" 字头水平。

五、奢侈消费风起云涌,助长房价飚升

  二手房价格回调

万科一楼盘还涨了2000多元/平米

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前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”,这与刚改革开放那陈,靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来,由于长期以来的贫穷落后,加上文化底子薄,一旦手里有了几全钱,就“小农意识”高涨,摆阔比富,此为其一;其二,由于不少国人手里有钱了,生活好了,生活方式便发生了质变,由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生,当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以许多人开始换房,面积越换越大,档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌,并且有风起云涌之势,这些富人买房,出手大方,一看到心仪的房子,就买下,而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。