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北京土地市场频现底价或流拍 下半年料持续降温

作者:澳门金莎娱乐app    发布时间:2019-12-29 06:45     浏览次数 :183

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摘要:下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所...

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9月4日,北京市挂牌出让西南三环丽泽区域一幅文化娱乐用地,因只有一家企业报价,未经竞拍即以底价成交。

     下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

澳门金莎娱乐app,原标题:流拍频现 土地市场上演“反转剧” 经济观察报 记者 陈博 “本来准备大干一场,结果土地市场突然转冷,集团要求也随之改变,之前还愿意拨钱让你拓地,现在不给了,你说对我们积极性打击大不大。”9月初,聊起近期的工作,一位10...

中国指数研究院日前发布的数据显示,8月全国300个城市土地市场供求量环比同比双降,土地出让金下滑。在楼市前景尚不明朗的时候,房企的拿地热情不断下降。业内人士预计,下半年土地市场仍会持续降温。

     数据显示,8月,全国土地市场成交面积整体平稳。其中,一线城市土地成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比增长63.1%。

原标题:流拍频现 土地市场上演“反转剧”

频现底价成交或流拍

     从1至8月受监测的40个典型城市土地市场成交数据来看,这些城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米,环比增长17.9%,同比增长20.3%。从曲线看,目前已经保持连续18个月的正增长态势,但6月以来增幅明显放缓,呈现降温趋势。易居研究院研究员沈昕分析称,参考历史规律,考虑到调控政策持续收紧、各地市场逐渐降温和房企资金趋于紧张,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略涨,但幅度不会太大。

经济观察报 记者 陈博 “本来准备大干一场,结果土地市场突然转冷,集团要求也随之改变,之前还愿意拨钱让你拓地,现在不给了,你说对我们积极性打击大不大。”9月初,聊起近期的工作,一位10强房企深圳公司投拓人士颇为郁闷。

北京西南三环丽泽区域的文化娱乐用地,地块面积约6.6亩,规划建筑面积为1万平方米。地块最终以底价15.35亿元成交,折合楼面地价1.535万元/平方米,中标者为京能集团旗下北京天创房地产开发有限公司。

     从土地收入来看,2018年1至8月,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月以来下跌趋势较为明显。

郁闷背后是土地市场经历一个季度的火热,已经掀起凉凉“秋意”。中原地产研究中心统计的数据显示,8月70城经营性土地流标了72宗,这个数据达到年内最高。

中国指数研究院发布的数据显示,2014年8月,全国300个城市共成交土地1930宗,环比减少23%,同比减少36%;成交楼面均价为1136元/平方米,环比上涨7%,同比下跌3%;土地出让金总额为1449亿元,环比减少11%,同比减少40%;住宅用地出让金总额为796亿元,环比减少26%,同比减少52%。主要城市土地出让金同环比双降,住宅用地降幅大于整体市场。即便是房价最为坚挺的北京、上海、广州、深圳等一线城市,土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

     与此同时,近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地,分别以3%、2%、0%溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率较之前已大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

诸葛找房发布的一组数据显示,一众二线热点城市,8月流拍率为4.62%,环比上涨1.98%。

来自中原地产的监测数据,截至8月底,京沪广深四大一线城市,合计土地出让总金额为3236亿元,仅相当于2013年5242.3亿的61%。并且,目前成交溢价率大幅下滑,相比2013年溢价率基本在40%左右,2014年最近几个月的溢价率均在20%周围,许多土地像上述丽泽地块一样底价成交。

     8月,受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

土地转冷既受到前端融资收紧的影响,也包含着开发商对市场下行趋势的预判。“正常逻辑下,土地市场降温,房企对于拿地指标的管控会更加严格。说实话,哪怕现在部分地块的净利润率测算可以达到10%以上,开发商也不一定愿意投资。”一位外资上市房企的投资总经理向经济观察报抛出一个反问,在楼市下行态势下,现在拿下的土地,不管赚不赚钱,到了11、12月份还会继续贬值,房企为什么还要去拿呢?

流拍也时有发生。7月30日,北京朝阳区孙河地块流标,当时的起价高达46亿,BCDE地块其中有个中小学32400平方米,还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万,过高的价格使得资金链并不宽松的房企望而却步。

     值得一提的是,8月,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。沈昕分析认为,这主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都是此前的热点城市,调控较为严厉。“预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”

土地降温

中原地产首席市场分析师张大伟分析,在去年楼市高涨的时候,房企和政府都很乐观,从而推高了市场预计,地价也不断向上走。到了今年,在整体市场下行的情况下,土地市场跟着降温,房企拿地谨慎。

     另一方面,土地出让均价已经连续五个月同比下跌。8月,40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。沈昕分析认为,造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。

“4、5月份,土地市场火热的时候,有些地块还会有4、5家房企报名,但现在挂牌的大部分地块,基本没有任何一家企业报名。”在一家港股上市房企区域公司投拓部工作的汪恺,正切身体会土地市场的冰火两重天。

土地市场颓势将持续

     综合历史数据,土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。易居方面认为,预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅比2017年将有所回落。其中,受监测的40个城市将全年保持同比下跌态势。

中原地产研究中心的一组数据佐证了他的感受。8月份,全国70热点城市成交了1057宗土地,合计土地出让金约2501.23亿元。如果从今年前8个月的成交情况来看,这一金额仅高于今年2、3月份,但远远低于5、6、7月单月成交总额。

上海易居房地产研究院最新报告显示,8月10个典型城市土地出让金收入531亿元,环比下降0.68%,同比下降38.6%;土地成交均价为2485元/平方米,环比下降13.4%,同比下降15%,土地成交均价自2013年1月以来首次连续三个月同比负增长。该报告称,一、二线城市在未来几个月内,只有优质地块才能激起开发商的兴趣,同时政府也在市场降温之际放缓了推地步伐,预计未来几个月土地市场仍然较冷,土地成交价格仍将保持同比下跌状态。

     8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人,要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

另一个值得关注的指标是,70城经营性土地流标数量由上一个月的60宗增加到72宗,达到年内最高。

在土地频频流拍的情况下,地方政府出于土地财政的考虑,一方面会加大各种救市的力度,另一方面也会合理调整土地价格,吸引开发商拿地。例如,北京市政府将7月底流标的孙河地块主动降价再入市,起始价被调低至42.3亿元,比上次下降3.7亿元;起始楼面价也从3.5万元/平方米降至3.2万元/平方米;竞买保证金也由13.8亿元下调至12.7亿元。

     “目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施,在部分城市供地量增加的情况下,成交面积有所上涨,但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积虽然出现较大的环比下滑,但是成交均价创新高,依然较为火热。”沈昕表示,在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。(记者 高伟)

最新一个典型案例来自武汉。9月3日,出让5宗地块总面积27.35万平米,起拍总价48.95亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到预期收入的一半。

在目前低迷的市场背景下,专家建议抓住楼市调整机遇,根治土地财政“痼疾”,正确认识当前土地市场回调的性质,建立新的土地出让金分配机制,减低地方政府推高地价的欲望。

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8月,武汉仅成交了两宗土地,平均溢价率为0,合计收金10.89亿元。

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四个月之前,来自四面八方的开发商还在这座中国中部最大的城市逢地必抢,部分去年遭遇多次流拍的地块,在那一轮高潮中悉数被房产大鳄收入囊中。

仅4月23日和4月25日两天,武汉通过土拍吸金就高达310亿元,超过今年第一季度的226亿元。按照中国指数研究院统计,1-4月份,武汉土地成交总价高达662亿元,同比上涨44%。

二线城市在第二季度土地市场跃升为“主角”。彼时,除了武汉,杭州、天津、苏州等城市也成为房企“跑马圈地”的场所。但一轮狂奔结束,以二线热点城市为代表的土地市场降温悄然开启。

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